敷金返還請求の実践マニュアル｜戻らない敷金を自分で回収する方法

退去後に敷金が返還されない、または原状回復費用として高額な請求を受けてお困りですか。敷金返還請求は民法で定められた正当な権利です。適切な手順を踏むことで、法的根拠に基づいて敷金の返還を求めることができます。

この記事では、法的根拠に基づいた実践的な手順をご紹介します。ただし、これは一般的な情報提供であり、個別の法的助言ではありません。具体的なケースについては弁護士等の専門家にご相談ください。

敷金返還の法的根拠を理解しよう

まず、敷金返還請求の法的根拠を正しく理解しましょう。

民法における敷金の定義（民法622条の2第1項）

民法622条の2第1項では、敷金を以下のように定義しています。

敷金返還義務の発生時期

民法622条の2第1項により、賃貸人は以下の場合に敷金を返還する義務があります。

• 賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき
• 賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき

重要なポイントは、契約終了と物件の明け渡しが両方完了した時点で返還義務が発生することです。

原状回復の基本的な考え方

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」では、原状回復について以下の基本原則が示されています。ただし、このガイドラインは法的拘束力を持つものではなく、裁判所の判断を拘束するものではありません。

【手順1】現状の把握と資料の整理

敷金返還請求を始める前に、まず現状を整理しましょう。

必要な資料の収集

• 賃貸借契約書：敷金額、特約条項、原状回復に関する取り決めを確認
• 敷金の払込証明：振込明細書、領収書等
• 退去時の立会記録：署名・押印した書類
• 原状回復費用の明細書：請求されている費用の詳細
• 入居時・退去時の写真：可能な範囲で

返還請求の根拠があるかの確認

以下の項目について確認してください。国交省ガイドラインに照らして検討の余地がある可能性があります。

【手順2】相手方との任意交渉

まずは話し合いによる解決を試みます。

電話・メールでの問い合わせ

以下のような内容で丁寧に問い合わせをしてみましょう。

件名：退去精算に関するお問い合わせ

○○不動産　ご担当者様

いつもお世話になっております。
○月○日に退去いたしました○○です。

退去精算書について確認させていただきたい点があります。

1. 詳細な費用明細をいただけますでしょうか
2. 各費用項目の算出根拠を教えてください
3. 国土交通省ガイドラインとの整合性についてご相談したく存じます

お忙しい中恐れ入りますが、ご回答いただけますと幸いです。

○○（氏名）
連絡先：000-0000-0000

任意交渉のポイント

• 冷静で建設的な態度：感情的にならず、事実に基づいて話し合う
• 根拠の明示：国交省ガイドラインや民法の条文を具体的に示す
• 記録の保存：やり取りの内容を日時とともに記録する
• 合理的な解決策の模索：双方が納得できる着地点を探る

【手順3】内容証明郵便による正式請求

任意交渉で解決しない場合は、内容証明郵便で正式に請求します。

内容証明郵便の効果

内容証明のテンプレート例

敷金返還請求通知書

令和○年○月○日

○○不動産株式会社　御中
代表取締役　○○　○○　様

通知人　山田太郎
住所　〒000-0000　東京都○○区○○1-1-1

前略　時下ますますご清栄のこととお慶び申し上げます。

私は、下記物件について令和○年○月○日に賃貸借契約が終了し、
同日に物件を明け渡しましたが、敷金の返還についてご相談があります。

【物件の表示】
所在地：東京都○○区○○2-2-2　○○マンション101号室
契約期間：令和○年○月○日～令和○年○月○日
月額賃料：70,000円
預託敷金：140,000円

【請求の根拠】
民法622条の2第1項により、賃貸借が終了し物件の返還を受けた時点で、
敷金から賃貸借に基づく債務を控除した残額の返還義務が発生します。

【異議申立て】
貴社提示の精算書について、以下の費用は国土交通省ガイドラインに
照らして借主負担とすることは適切ではないと考えます。

1. クロス張替費用　50,000円
   →通常使用による経年劣化であり、原則として賃貸人負担

2. 鍵交換費用　15,000円
   →防犯目的の交換であり、賃貸人負担が相当

【請求】
つきましては、上記費用65,000円を除いた敷金残額75,000円について、
本書到達後14日以内に下記口座へご返金ください。

期限内にお応えいただけない場合、やむを得ず法的手続きを
検討せざるを得ません。

振込先：○○銀行　○○支店　普通　1234567
口座名義：ヤマダタロウ

以上、ご検討のほどよろしくお願いいたします。

草々

内容証明作成時の注意点

• 正確な事実記載：契約内容、金額、日付等に誤りがないよう確認
• 法的根拠の明示：具体的な条文やガイドライン項目を記載
• 明確な請求内容：返還額、期限、振込先を具体的に記載
• 配達証明の併用：費用は合計約1,500円（内容証明440円＋配達証明320円＋郵送料）

【手順4】裁判所における法的手続き

内容証明でも解決に至らない場合の法的手続きをご説明します。

支払督促

支払督促は、民事訴訟法382条以下に規定される債権回収の手続きです。

少額訴訟

少額訴訟は、民事訴訟法368条以下に規定される特別な訴訟手続きです。

手数料一覧（裁判所公式情報）

以下は民事訴訟法別表第一に基づく手数料です。

※郵便切手代は各裁判所により異なります。事前に確認してください。

時効について

敷金返還請求権にも時効があります。

費用対効果の検討

法的手続きを行う前に、費用対効果を慎重に検討しましょう。

返還が困難と考えられるケース

以下のような場合は、返還請求が困難である可能性があります。

• 明らかな故意・過失による損傷：ペットによる損傷、タバコのヤニ・臭い等
• 善管注意義務違反：清掃を怠った結果のカビ・汚れ等
• 通常使用を超える使用：落書き、穴あけ等
• 有効な特約の存在：明確に合意された原状回復特約
• 未払い債務の存在：家賃滞納、修繕費等

相談窓口

お困りの際は、以下の公的機関にご相談ください。

よくある質問

まとめ

敷金返還請求は、民法に基づいた正当な権利行使です。ただし、全てのケースで希望通りの結果が得られるとは限りません。

重要なのは、法的根拠に基づいて冷静に対処することです。感情的にならず、事実と証拠に基づいて段階的に手続きを進めることで、適正な解決に向けて進むことができます。

重要な注意事項

参考資料

• 民法（明治29年法律第89号）
• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」
• 裁判所「敷金返還請求」
• 裁判所「支払督促を申し立てる方へ」
• 日本郵便「内容証明」
• 住まいるダイヤル（公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター）
• 消費者庁「消費者ホットライン」